5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(阴肖是指哪几个肖t: 24px;'>阴肖是指哪几个肖de)总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第(dì)二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的(de)行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 阴肖是指哪几个肖