5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地431mm是多少厘米 431mm是多少米产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3431mm是多少厘米 431mm是多少米月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，431mm是多少厘米 431mm是多少米要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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